土豪扎堆的房产企业历来看不上苦脏累，还不赚钱的物业市场。
现在风向骤变，愈加多的物业公司从房产企业中剥离，独立筹资上市。
2016年9月9日，碧桂园物业企业的招股书出目前证监会网站。
背后的实质控制人是中国女首富、碧桂园开创者杨国强的二女儿杨惠妍，年仅35岁。
依据招股书披露的信息，碧桂园物业2014年至2016年首季的营收分别为12亿元、16.7亿元、5.3亿元，净收益分别为1.2亿元、2.2亿元、6100万元，净利率高过碧桂园的房产业务。
这一财务表现超出大家对一家物业企业的期待。
做苦活、脏活、累活的买卖也有出头之日。
此前，彩生活、中海物业、绿城服务、中奥到家等四家物业公司都在港股上市，王石也说物业将是万科的下一个发力点。
假如碧桂园物业上市顺利，那样，它就将成为A股第一家物业公司。
但，这家物业企业的背后，碧桂园控股的身影随处可见，过度依靠关联买卖的弊病将成为悬在碧桂园物业头上的达摩克利斯之剑。
最年轻的女首富杨惠妍的名字常常与娃哈哈宗庆后的女儿宗馥莉，新期望刘永好的女儿刘畅一同出现，她们的一同特征是女儿继承了父辈庞大的产业，而且接班时都年龄尚小。
杨惠妍是碧桂园开创者杨国强的二女儿，她手上的财富和家业全部继承自爸爸。
2005年，年仅23岁的杨惠妍进入碧桂园，担任采购部经理。
此时她已经从美国俄亥俄州立大学毕业，获得市场推广及物流专业学士学位。
杨惠妍给碧桂园带来了全新的美国管理团队，在非常大程度上接替了杨国强年代的原有团队。
杨国强对女儿颇为器重，从小带她们熟知公司治理，旁听董事会，不能不说，还真是女首富要从娃娃抓起。
2006年6月，杨惠妍通过股权控制关系间接持有碧桂园物业50.141%股份，并担任董事长，直接参与企业的重大经营决策。
那一年，杨惠妍24岁。
而后，杨惠妍曾以440亿元的身家四次蝉联中国女首富宝座，成为最有名的富二代。
有必要提一句的是，家族企业的接班，最后总是是老一辈开创者手握大权，但杨惠妍是碧桂园实实在在的企业控制人，杨国强并没留一手，选择把企业的股份都给了女儿。
杨惠妍已累计持有碧桂园集团70％的股权，为最大股东。
作为开创者，包工头起家的杨国强，其貌不扬，但他的发家故事尤为励志。
杨国强出身贫寒，曾在乡下耕田放牛，而后转职做建筑工人。
上世纪90年代，市场化改革，杨国强进军房产，碧桂园在广东一带一炮走红。
不过与任志强、潘石屹、王石等人的高调不同，杨国强不喜欢混圈子，也极少出目前媒体上，常常被描写为最土的中国首富：据了解他17岁之前未穿过鞋，总穿大一号的西服，一开会就脱鞋、盘腿，开发地产从来不进市区，专捡其他人看不上的荒地，像卖白菜一样卖别墅。
与爸爸一样，杨惠妍也为人低调，极少出目前公众视线里，网上甚至连她本人的照片都没法确认。
招股书上只有她本人的简短介绍。
不过外面传言，杨惠妍已于2006年成婚，老公陈翀长相斯文，哈尔滨人，清华大学化学工程系毕业，留学英国曼彻斯特大学化工学院，早年曾在碧桂园效力，负责新业务拓展。
而陈翀的爸爸是一位副厅级干部。
这样看来，也算是门当户对。
卖二手房的物业公司物业是一个苦累的代名词，包含保安、保洁、绿化等等，紧急依靠人力，假如把它放在网络行业里，这不是一个性感的买卖。
这是一个离得远远的精英的行业。
很多的从业者都是普通的劳动力。
2015年物业从业职员达到700多万人，而碧桂园物业在人力方面的支出超越7亿元，占总营业本钱的67%，人均薪资5242元。
相比之下，处于金字塔顶端的高管们，一年的薪酬超越2600万元，而高管加起来还不到20人（加上了董事和监事）。
这样算下来，每位高管的平均年薪至少在130万元以上。
两个平均薪酬相差20倍以上，这个数字的确悬殊。
物业的收入也相当有限。
碧桂园物业的主营收入来自物业管理服务、社区增值服务、协销服务，三项营收分别为9亿元、1.2亿元和1.6亿元。
管理是最基础的服务，包含保安保洁、绿化、公共设施维护等等。
对于业主而言，这也是大部分人最为熟知物业收入部分：物业费。
物业管理服务的收费有两种，包含包干制和酬金制。
包干制指的是业主付固定的钱，所有服务都由物业公司提供，原则上中途不再增加成本，盈亏由物业公司自负。
这也意味着物业公司干好干坏都是固定的报酬，物业公司要节省本钱，总是意味着提供的服务优惠，这种做法比较容易致使业主和物业之间的矛盾。
现在，全国85%的物业企业都实行包干制，其中也包含碧桂园物业。
酬金制是先预收业主一部分钱，外聘物业公司代理小区物业管理，给予其10%的报酬，职员和物料本钱都由业委会承担。
这种做法对业务企业的短期财务有非常大的改变用途，但也存在后续收费难，坏账率偏高的问题。
尽管物业管理费占了物业企业的大头，但事实上，光靠固定的物业管理费，大多数企业即便能活不下去，至少也会被批评为不思进取。
它们开始在基础服务以外提供增值服务。
碧桂园的社区增值服务，就主如果房地产中介，提供租房和二手房买卖服务。
这项业务表现出了很好的苗头，2015年上线，一年多时间共出售买卖了1500次，一年的收入为2949万元，尽管在收入总额的占比还看上去微薄。
不过，这种尝试值得一定。
物业公司在社区内做房地产中介，确实有着天然优势，它们了解房子的出租和居住状况，这类都是真实的房源信息。
但不利的一方面是，物业企业的主业毕竟局限于小区，而外部的客户资源获得并非他们所善于的事情。
协销服务指的是为房产公司提供销售案场顾问服务及开荒清洗、工程修理、绿化保养维护等服务。
这项服务针对的是上游房产公司，现在遍布碧桂园物业在全国的283家分公司。
物业的钱挣得辛苦，除去模式局限以外，市场化程度太低，行业格局极为分散也是常让人诟病之处。
截止2014年底，全国物业管理面积约为164.5亿平米，全国物业服务企业约10.5万家。
平均下来，每家企业管理的面积仅为15.7万平米。
行业百强企业的管理面积只占到了全国的19.50%。
赚惯了大钱和热钱的房产企业，在之前都不大想做物业这种苦活累活。
不过地主家也有拮据的时候，在房产业务增长乏力的状况下，从物业突围成了新的苗头，王石曾表示，物业将成为万科的下一个主战场。
而这类企业的做法集中在社区O2O、智慧社区等定义，开发App等等。
万科物业做了一个基于网络平台的睿服务体系。
彩生活则愈加激进，大力下注社区O2O服务，提供线上交费和投资理财等等，打通了交易网站。
不过，碧桂园并没在新业务上有太多的规划和探索。
2015年，碧桂园物业上线了e当家，从现在的态势看来，这款软件并没得到官方大范围推广，也没出目前招股书中。
或许，这并不是什么，但好歹，这也是画出的一个饼。
关联买卖之痛碧桂园物业近几年都有着非常不错的价值，依赖在碧桂园这个大树下，躺着就把钱挣了。
现在碧桂园物业管理的项目超越300个，合同管理面积1.55亿平米，服务业主户数超越60万户。
依据《2016中国物业服务百强企业研究报告》显示，碧桂园物业在行业排名第五。
同时，当其他人家的物业公司都亏钱运营时，碧桂园物业的营收和净利都相当好看。
国内百强物业企业的平均净收益只有8%，而碧桂园物业的净利率达到了13%。
假如单从净利率来看，碧桂园物业的净利率比碧桂园房产开发的净利率还要高。
不过，碧桂园物业的漂亮财务数字得益于碧桂园控股的壮大，碧桂园开发的房地产几乎都转化成了物业企业的上游，使得碧桂园物业衣食无忧，旱涝保收，由母企业的奶水一手喂大。
这也是其弊病所在过度的依靠碧桂园控股。
碧桂园物业关于关联买卖的章节讲解用了近30页的篇幅，它的前五大顾客没一家是碧桂园控股以外的企业。
物业服务存在两端，一端是上游的房产企业，或者说被服务的业主，这是收入的来源；另一端是下游的第三方服务公司，包含园区汽车、保洁等服务都是向专业的第三方采购，这是支出的方向。
碧桂园物业的收入绝大多数来自碧桂园集团开发的小区，其收费管理面积为7693万平米，其中由碧桂园集团开发的物业面积占比高达97.13%。
这是物业行业的通病，导致这种近况是什么原因不难理解，万科盖的房屋有多大或许会让碧桂园物业来管理？几乎所有规模过得去的房产公司旗下都有相应的物业公司，包含彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等。
这类物业公司都陆续在香港上市，它们背后无一例外都站着一家规模庞大的房产公司。
但也有另类，中国物业第一股的彩生活为大股东花样年服务的物业面积只有5%。
碧桂园也在急于想改变这种局面。
一个非常明显的举动是，本次IPO募资的作用，超越50%的资金将用于市场拓展，市场拓展自然是拓展碧桂园集团以外的市场。
关联买卖的另一端，碧桂园物业向下游采购的第三方服务也基本是自己人。
关联方采购产品及同意劳务的关联买卖主要为公司向关联方同意区内穿梭巴士服务、供水业务、工程劳务和采购物资等。
这类提供服务的公司，甚至自来水厂都是碧桂园的关联企业。
这就非常尴尬了。
这给人的感觉就是一直都在和自己人做买卖。
跟自己人做买卖就存在关联买卖的风险。
碧桂园物业2015年的应收账款为5.36亿元，而其中3.9亿元的应收账款来自关联方，也就是碧桂园集团。
物业收入里有一项叫空置物业服务收入，也就是房屋已经盖好，还没卖出去，这个状况下的物业成本需要房产开发商出钱。
这一项收入占到了碧桂园物业总营收的8%，而碧桂园物业50%的应收账款在3年以上。
作为两家独立的公司，关联方对资金的占用明显偏大。
假如碧桂园控股开发房地产的节奏停滞，这将严重干扰到碧桂园物业的营业额。
而现在看来，要走出去，承接外部的物业服务，对于市场化程度不高的物业行业而言，困难程度不言而喻。
不过话又说回来，碧桂园物业现在的总资产还不到碧桂园控股的1%。
杨惠妍进入碧桂园掌管的第一块业务是物业，看着与其首富的身份并不匹配，但这种接班一方面与其专业背景相符，其次也将为其接手整个企业做筹备，毕竟，经营好房产业务可能才是她的将来正道。
